Wann ist eine fristlose Kündigung möglich? 

Beide Vertragsparteien können grundsätzlich dann fristlos kündigen, wenn der jeweils andere den Mietvertrag schwerwiegend verletzt hat. Die Vertragsverletzung muß so grob sein, daß dem anderen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist.
Beispiele: Der Vermieter wird der Mieterin gegenüber handgreiflich. Der Mieter beleidigt den Vermieter schwer.

Der Mieter kann außerdem fristlos kündigen, wenn ihm die Wohnung nicht rechtzeitig übergeben wird oder wenn der Vermieter sie ihm später vorenthält.
Beispiele: Der Mieter will am 01.09. einziehen; der Vormieter ist noch nicht ausgezogen. Der Mieter ist in Urlaub, währenddessen beginnt der Vermieter Bauarbeiten im Treppenhaus. Nach Rückkehr aus dem Urlaub kann der Mieter seine Wohnung nicht betreten.

Der Mieter kann außerdem fristlos kündigen, wenn die Benutzung der Wohnung seine Gesundheit erheblich gefährdet (§ 544 BGB). Dieses Problem tritt häufig bei schimmelbefallenen Altbauten auf. Von einer voreiligen Kündigung ist jedoch abzuraten. Es sollte jedenfalls festgestellt werden, ob nicht durch richtiges Lüftungsverhalten der Schimmel evtl. in den Griff zu bekommen ist.

Der Vermieter kann fristlos kündigen, und zwar insbesondere dann, wenn der Mieter die Wohnung vertragswidrig gebraucht und so die Rechte des Vermieters erheblich verletzt werden und der Mieter trotz Abmahnung sein Verhalten fortsetzt (§ 553 BGB). Beispiel: Der Mieter eines 1-Zimmer-Appartements belegt die Wohnung über Monate hinweg mit zusätzlich 6 Verwandten. Auch auf die Aufforderung des Vermieters, diese Leute in die Wüste zu schicken, bleiben sie dort wohnen. Dann kann der Vermieter kündigen. 

Ferner kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete erheblich in Verzug gerät (§ 554 BGB). Das ist dann der Fall, wenn der Mieter zwei aufeinander folgende Mieten nicht gezahlt hat oder mit Teilen von Mietraten in Verzug ist und der geschuldete Betrag insgesamt zwei Monatsmieten erreicht.