Wann ist eine Kündigung begründet? 

Der Mieter muß eine Kündigung nie begründen. Der Vermieter kann eine Wohnung nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Warum das so ist, muß ausdrücklich in der Kündigung aufgeführt sein. Später nachgeschobene Gründe werden in einem Kündigungsschutzprozeß in aller Regel nicht berücksichtigt. 

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung liegt vor allem in folgenden, in § 564 b) BGB aufgeführten Situationen vor: 

• Der Mieter hat seine Vertragsverpflichtungen nicht unerheblich verletzt. Dabei handelt es sich um solche Vertragsverletzungen, die noch nicht für eine fristlose Kündigung ausreichen, aber gleichwohl schon eine solche Intensität erreicht haben, daß dem Vermieter zwar die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, er immerhin aber die gesetzliche Kündigungsfrist abwarten muß. Das ist der Fall, wenn der Mieter mehrfach unpünktlich die Miete gezahlt hat, wenn er Mietrückstände hat, die zwar nie zwei Monatsmieten erreichen, aber ständig nicht weit davon entfernt sind. Eine ordentliche Kündigung wegen Vertragspflichtverletzung ist außerdem dann möglich, wenn sich der Mieter erhebliche Verstöße gegen die Hausordnung hat zuschulden kommen lassen (z.B. dauernde nächtliche Lärmbelästigung).
  
• Der Vermieter kann weiter dann kündigen, wenn er an der Wohnung Eigenbedarf hat, die Wohnung also für sich, einen Verwandten oder eine zu seinem Hausstand gehörenden Person benötigt. Die angegebenen Gründe müssen vernünftig und nachvollziehbar sein. Eigenbedarf liegt beispielsweise vor, wenn der Sohn des Vermieters heiratet und bei dem jungen Paar ein Kinderwunsch besteht und das Paar bislang in einem 1-Zimmer-Appartement wohnt und eine dem Vermieter gehörige 3-Zimmer-Wohnung gekündigt werden soll. Weitere Informationen zum Eigenbedarf finden Sie hier.
  
• Der Vermieter kann ferner kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung gehindert wäre, wodurch ihm erhebliche Nachteile drohen.
  Beispiel: Der Vermieter einer Altbauwohnung muß diese sanieren, damit sie marktgerecht vermietet werden kann.
  
• Der Vermieter kann aus berechtigtem Interesse heraus auch Nebenräume und Grundstücksflächen separat kündigen (z.B. Speicher-, Keller- oder Abstellräume), wenn er diese zu Mietwohnraum ausbauen will. Das Mietverhältnis bleibt dann im übrigen bestehen.
  
• Neben diesen im Gesetz erwähnten Kündigungsgründen sind weitere Gründe denkbar, müssen aber ähnlich schwerwiegend sein.
  

Der Vermieter hat an einer Kündigung jedenfalls kein berechtigtes Interesse, wenn er nur deswegen kündigen will, weil er bei einer Neuvermietung mehr Mietzins erzielen kann. Der Vermieter kann auch nicht deshalb kündigen, weil er die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln und anschließend verkaufen will. 

Im übrigen kann der Vermieter auch ohne Vorliegen berechtigter Interessen kündigen, wenn es sich bei der Wohnung um eine solche vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilien- oder Dreifamilienhaus handelt, wenn ein möbliertes Zimmer oder auch ein Leerzimmer in der Vermieterwohnung überlassen ist. Einzelheiten finden sich in § 564 b) Abs. 4 BGB. 

Immerhin verlängert sich dann wenigstens die Kündigungsfrist um drei Monate. Die Kündigung ist nur wirksam, wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben angibt, daß er seine Kündigung auf diese Sonderregelung stützt. 

Will der Vermieter wegen berechtigten Interesses kündigen, sollte er jedenfalls in der Kündigung angeben, daß dem Mieter ein Widerspruchsrecht (Sozialklausel) gegen die Kündigung zusteht, wenn diese für den Mieter unzumutbar sein sollte.