Welche vertragliche Regelungen stehen in Ihrem Mietvertrag?

Haben Sie mit Ihrem Vermieter gar keinen schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen, gelten die gesetzlichen Regeln, und die sind ganz einfach: Solange Ihre Wohnung einen Fehler hat, ist die Miete während dieser Zeit automatisch gemindert. Sie müssen sich nur darauf berufen (BGH NJW-RR 91, S. 779). Es reicht also ein Schreiben an den Vermieter aus, in dem Sie ihm den Mangel melden und ihm die Minderung der Miete ankündigen. Der Vermieter hat dann die Möglichkeit, den Mangel unverzüglich zu beseitigen und damit die Mietminderung zu vermeiden. Wenn Sie den Schaden nicht melden, dürfen Sie die Miete auch nicht mindern, § 545 II BGB.

Existiert den schriftlicher Mietvertrag, kann etwas Abweichendes gelten:

• Müssen Sie Ihre Miete - wie in den meisten Fällen - laut Vertrag monatlich im Voraus zahlen, dann sind Sie u.U. berechtigt, die Miete auch noch zu kürzen, wenn, der Mangel schon beseitigt ist.
  Beispiel: Mitte Dezember fällt Ihre Heizung aus. Auch an Weihnachten wärmen Sie Ihre klammen Finger noch an der Weihnachtsbaumbeleuchtung. Erst einen Tag vor Silvester kommt der Vermieter in die Gänge und beseitigt den Schaden. Ihre Miete für Dezember haben Sie aber pünktlich am 1. schon gezahlt, können Sie also nicht mehr mindern. In diesem Falle erlaubt es die Rechtsprechung, den Minderungsbetrag von der Januarmiete abzuziehen (obwohl ja im Januar gar kein Mangel mehr vorlag, BGH ZMR 85, S, 403).

• Oft stehen in Mietverträgen - vor allen in den Vordrucken der Haus- und Grundbesitzervereine - Klauseln, die dem Mieter die Aufrechnung mit Gegenforderungen verbieten. Soweit eine solche Klausel Ihnen das Recht zur Mietminderung erschwert oder gar ausschließt, ist Sie unwirksam. Unter bestimmten Umständen kann eine solche Klausel sogar die Mietvorauszahlungsklausel "kippen" mit der Folge, daß diese dann auch unwirksam ist (BGH RE WM 95, S. 28).

• Wenn Sie bei Beginn des Mietverhältnisses anerkannt haben, daß die Wohnung keine Mängel hat, waren aber trotzdem (erkennbare) Mängel vorhanden, dann können Sie wegen dieser Mängel nicht mehr mindern. Wer vorher nicht gescheit hinschaut, der muß sich hinterher damit abfinden. Etwas anderes gilt aber, wenn eine solche Klausel im Mietvertrag nur formularmäßig (also im "Kleingedruckten") enthalten ist. Dann dürfen Sie trotzdem mindern (LG Osnabrück, WM 86, S. 93).

• Hat Sie als Mieter im Mietvertrag die Zahlung von "Kleinreparaturen" (tropfende Wasserhähne etc.) wirksam übernommen, dann dürfen Sie wegen kleiner Mängel, die unter diese Klausel fallen, die Miete nicht mehr mindern.