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Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen? 

Der Vermieter ist zunächst verpflichtet, die Kaution von seinem übrigen Vermögen getrennt zu halten. Er darf sie also nicht einfach auf sein normales Konto einzahlen und dann im Rahmen seines nächsten Urlaubs verfrühstücken. Vielmehr muss er ein separates Konto oder noch besser ein Sparbuch anlegen, auf dem dieses Geld separat verwahrt wird. Die Kosten dafür hat der Vermieter zu tragen. Anderslautende Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam, § 551 Abs. 4 BGB.

Nach dem Gesetz muss die Kaution zinsgünstig angelegt werden. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die hinterlegte Summe mindestens zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz verzinst wird, § 551 Abs. 3 S. 1 BGB. Allerdings ist es seit dem 1.9.2001 gesetzlich möglich, dass die Mietparteien auch eine andere Anlageform vereinbaren, die aber grundsätzlich Erträge bringen muss. Z.B. kommen als Anlageformen festverzinsliche Wertpapiere oder Aktien in Frage. Das ist natürlich - je nach Anlageform - für beide Vertragsparteien mit einem Risiko verbunden. Werden Aktien plötzlich weniger Wert, verringert sich die Sicherheit aus Sicht der Vermieters. Und der Mieter bekommt am Ende des Mietverhältnisses weniger Geld zurück.

Der Zinserlös aus der Kautionssumme steht dem Mieter zu, ebenso die Wertsteigerungen aus eventuellen anderen Anlageformen. Der MIeter kann sie allerdings nicht sofort herausverlangen. Denn die erlösten Zinsen werden nach dem Gesetz der Kaution zugeschlagen und erhöhen die Sicherheit.  Hat der Vermieter die Kaution zu einem besseren Zinssatz angelegt, dann gehören auch die tatsächlich erzielten höheren Zinsen dem Mieter und werden der Kaution zugeschlagen (LG Düsseldorf, WM 93, S. 400; AG Duisburg, WM 96, S. 763). 

Da die Zinsen dem Mieter zustehen, muss dieser die auf die Kaution erzielten Zinsen auch versteuern (Zinsabschlag). Der Zinsabschlag wird normalerweise von den Banken direkt abgezogen, es sei denn, der Bank liegt ein Freistellungsauftrag vor. Lautet das Kautionskonto auf den Vermieter, kann ein solcher Freistellungsauftrag nicht erteilt werden (denn der Kontoinhaber und der Steuerschuldner sind ja dann zwei verschiedene Personen). In diesem Falle kann der Vermieter dem Mieter die von ihm gezahlte Zinsabschlagsteuer in Rechnung stellen und der Mieter kann sie dann wiederum im Rahmen seiner Steuererklärung geltend machen. Tut der Vermieter das, muss er über die von ihm bezahlte Zinsabschlagsteuer dezidiert abrechnen, wobei er auch entsprechende Bankbelege vorlegen muss. Eine solche Abrechnung ist vor allem dann notwendig, wenn der Vermieter mehrere Objekte vermietet hat und die Kautionen auf einem Sammelkonto hinterlegt sind. 
Umgehen kann man das gesamte Problem, wenn der Vermieter das Geld auf einem Konto anlegt, das auf den Namen des Mieters eingerichtet hat und worauf er während der Mietzeit aber trotzdem den alleinigen Zugriff hat. In diesem Falle kann nämlich der Mieter einen Freistellungsauftrag erteilen und so die Zahlung der Zinsabschlagsteuer durch die Bank verhindern. 

Die Rechtsverhältnisse rund um die Kaution sind seit dem 01.09.2001 in § 551 BGB geregelt. Zuvor standen diese Regeln in § 550b BGB. Diese Vorschrift wurde auch erst am 01.01.1983 in das Gesetz eingeführt. Eine Menge Mietverträge laufen aber bereits erheblich länger. Der Bundesgerichtshof (Re WM 82, 240) hat entschieden, dass trotz der fehlenden gesetzlichen Grundlage auch Kautionen als Altverträgen entsprechend dem Gesetz zu verzinsen sind, wenn nicht im alten Mietvertrag die Zahlung von Zinsen ausdrücklich ausgeschlossen wurde. Streit herrscht zwischen den Gerichten darüber, ob ein formularmäßiger Ausschluss im Kleingedruckten ausreicht (dafür: LG Frankfurt, WM 88, S. 307; AG Ludwigshafen, WM 86, S. 335; dagegen: LG Hamburg, WM 96, S. 765; LG München I, WM 92, S. 617; LG Nürnberg-Fürth, WM 88, S. 158; LG Berlin, GE 87, 135; LG Frankfurt, WM 86, 336).

 

© RA G. Kaßing, zuletzt geändert 18.04.2002

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