Wozu darf der Vermieter die Kaution verwenden? 

Gerät der Mieter während der Mietzeit mit der Zahlung seiner Miete in Rückstand, kann der Vermieter sich aus der Kaution bedienen. Dazu ist er aber nicht verpflichtet. Denn die Kaution dient in erster Linie dazu, dem Vermieter Sicherheit zu geben, damit am Ende des Mietverhältnisses nicht eine Forderung offen steht, die der Mieter dann nicht mehr begleicht. Andererseits darf sich der Vermieter aber auch nicht beliebig aus der Kaution bedienen. Bei rückständiger Miete darf er das nur tun, wenn über seine Forderung entweder rechtskräftig entschieden ist oder aber seine Forderung unstreitig, ganz offensichtlich begründet ist oder wenn sich die Vermögensverhältnisse der Mieters in ganz erheblichem Maße verschlechtert haben (LG Berlin, GE 97, 1027; LG Mannheim, WM 96, 269; AG Wiesbaden, WM 99,297). Hat der Mieter die Miete gemindert und war die Mietminderung berechtigt, kann der Mieter den Vermieter gerichtlich zwingen, den Betrag, den der Vermieter evtl. vom Kautionskonto genommen hat, dort wieder einzuzahlen (LG Mannheim, WM 96, S.269). Hat sich der Vermieter jedoch zu recht aus der Kautionssumme bedient, kann er wiederum den Mieter zur Auffüllung verpflichten (BGH, WM 72, S. 57). 

Ansonsten dient die Kaution als Sicherheit für Forderungen des Vermieters, die ihm am Ende des Mietverhältnisses zustehen, z.B. Schadensersatz für Beschädigungen an der Wohnung, nicht gezahlte Nebenkosten etc.

Der Mieter ist nicht berechtigt, gegen evtl. Forderungen des Vermieters auf Zahlung von Miete mit seiner Kaution aufzurechnen. Der Mieter darf also nicht am Ende der Mietzeit seine Kaution quasi "abwohnen", weil er vermutet, dass der Vermieter sie ohnehin nicht ohne Streit zurückzahlen wird (LG München I, WM 96, S. 541).